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Real Estate Massachusetts Real Estate Salesperson Exam 認定 Massachusetts-Real-Estate-Salesperson 試験問題 (Q86-Q91):

質問 # 86
A motel is the subject of an appraisal and it is determined that a rerouting of a county highway has limited customer access to the motel. This is an example of

• A. economic obsolescence.
• B. regression.
• C. landlocked property.
• D. functional obsolescence.

正解：A

解説：
Economic obsolescence (also known as external obsolescence) occurs when property value declines due to factors outside the property itself that the owner cannot control. In this case, rerouting of a county highway reduces customer access, negatively impacting business and property value. This is entirely external and beyond the motel owner's ability to correct.
By contrast:
Regression (B) refers to when a higher-value property loses value due to surrounding lower-value properties.
Functional obsolescence (C) is caused by design flaws or outdated features within the property itself.
Landlocked property (D) refers to a parcel with no legal access, which is not the case here.
Therefore, the correct answer is economic obsolescence.
Reference: Massachusetts Real Estate Salesperson Candidate Handbook - Valuation and Market Analysis; Principles of Appraisal.

 

質問 # 87
A broker may withdraw money from the broker's escrow account

• A. When ordered by the seller's attorney.
• B. To pay for advertising expenses related to the sale.
• C. To cover the broker's commission.
• D. When the transaction has been consummated.

正解：D

解説：
Escrow accounts are regulated under 254 CMR 3.10 and Massachusetts licensing law. All deposits, such as earnest money, must be kept in a separate escrow account maintained by the broker. These funds remain the property of the client until the transaction is consummated (closed) or otherwise terminated by mutual agreement or legal judgment.
A broker may only withdraw money when the transaction has been completed or when the parties have agreed in writing how the funds should be disbursed. Brokers cannot use escrow funds to pay commissions, marketing expenses, or other business costs until the closing. Misuse or commingling of escrow funds is a serious violation and can result in license suspension or revocation.
Reference: 254 CMR 3.10 - Handling of Client Funds; M.G.L. c. 112, 87AAA-87DDD.

 

質問 # 88
A building was purchased for $350,000 with a 20% down payment. If the lender charged the buyer three discount points, how much will the buyer need to close?

• A. $80,500
• B. $78,400
• C. $360,500
• D. $61,600

正解：A

 

質問 # 89
In a firm whose business model is designated agency, who represents the client named in the consumer licensee disclosure form?

• A. All the licensees
• B. Only the individual agent(s) named on the consumer licensee disclosure form
• C. All other designated seller agents
• D. All other designated buyer agents

正解：B

解説：
In a designated agency model, a brokerage allows for agents within the firm to represent different parties in the same transaction, provided they are designated to do so. The client is represented by only the agent(s) named on the consumer licensee disclosure form.
This model ensures that the interests of both the buyer and seller are separately represented by agents who have been specifically appointed by the broker to represent each party. Other agents in the firm do not have fiduciary duties to the client unless explicitly designated.
The designated agency structure allows for more specialized attention and reduces conflicts of interest, as only the designated agent represents the client.
Reference: 254 CMR 3.00 - Agency Relationships; Massachusetts Real Estate Candidate Information Bulletin.

 

質問 # 90
Which type of deed provides the purchaser of real estate the greatest protection?

• A. general warranty deed
• B. trustee's deed
• C. quitclaim deed
• D. deed in trust

正解：A

解説：
Comprehensive and Detailed Explanation (150-250 words):
A general warranty deed offers the highest level of protection to a buyer because the grantor guarantees clear title against all claims, past and present, even those arising before the grantor's ownership. The grantor makes several covenants, including seisin (ownership), right to convey, freedom from encumbrances, quiet enjoyment, further assurances, and warranty forever.
Quitclaim deed (A): contains no warranties; it only conveys whatever interest the grantor may have, if any. In Massachusetts, quitclaim deeds are common for transfers but are not as protective as general warranty deeds.
Trustee's deed (B): conveys property held in trust, usually without full warranties.
Deed in trust (D): transfers property into a trust arrangement, not primarily for buyer protection.
Thus, the general warranty deed provides the greatest buyer protection.
Reference: Massachusetts Real Estate Salesperson Candidate Handbook - Transfer of Title; Deeds and Warranties.

 

質問 # 91
......

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